不動産投資は思ってるほど難しくないー間違いない物件２
2015.11.05 不動産情報
前回part1では、投資用不動産として サラリーマンが買えるレベル（ローン組んで〜２，３億円）ならば
商業用不動産はテナントビルでもアパートでもダメですよー というお話しをしました。
んじゃ、居住用の不動産しかないですよねって話なのですが、
その中でも”極力安い金利でローンが組めて” ”極力もろもろの減税が受けられて” ”極力お得に買える”物件であればいいわけですよね。ｗ
まず今日は住宅ローンについて
もし今から検討する不動産が1件目に購入する家ならば問題ありません。
また2件目でもフラット３５等ではセカンドハウスローンというのがあります。
若干1件目より金利は高くなりますが取得可能です。（セカンドハウスローンでも若干の税金関係の減免制度の対象になります）
住宅ローンを組める要件は。。
・本人が居住するための不動産であること
・１世帯 １住宅ローン
１世帯って？（ここ重要）
婚姻届をして籍は入っていても、別居は別世帯になるんです。
つまり、結婚していても住民票を別にし、別々に暮らしている前提であれば ご夫婦別で２つ住宅ローン組めるってことでもありますよね〜 〜 あくまでも 可能ってことですが 〜〜
因みに私は結婚前に自分名義で1軒住宅ローンを組みました。
それで葉山に独りで住んで、たまに旦那さんに会ってますｗ ＾＾
住宅ローンとセカンドハウスローンじゃ減税幅が全然違いますので、よく考えてから決めましょう
次、金融機関の選定
まず”支払いに滞りがあったことがなく、定期的に定額が振り込まれてくる状況が何年も続いているのならば”
自分の良く利用している（メイン銀行）に相談してみるのが一番です。
または、仲介等受ける不動産業者さんと提携のある金融機関さんも いろいろと融通がきいたりします。
”何らかの事情で支払いに滞りがあったことがある場合” ”現在他のローン（車・学資）を受けている場合” ”消費者金融等でキャッシング等したことがある場合”は。。。 まずすべて正直に不動産屋さんにお話ししてみましょう。（リボ払いも借り入れ扱いです）
少し前は 消費者金融で借りてから、支払いに遅延があってから ”5年”は住宅ローンが組めない、もしくは高金利でのローンというのが定説でしたが、昨今は事情によっては通ることもあるので まず相談してみましょう。
ほんと ”正直にすべてを話す”のが重要。一つでも嘘をつくとばれたとき（必ずばれます）この人は嘘つくひとだという烙印を押され、二度とその金融機関さんではローンが組めなくなることもありますので注意しましょう。
滞納履歴
クレジットカードの支払い等以外に、昨今は賃貸の部屋を借りるとき賃貸保障に加入が必須になっています。
つまり一度でも1日でも家賃の支払いが遅れると滞納履歴として金融機関の信用履歴に残ってしまうんです。
正直、ご自身で滞納してしまったこと理解している場合、5年は信用履歴が綺麗になるまで我慢するしかないです。
ただ最近多いのは、
支払いが滞った事はないはずなのに、どうやら滞納歴が残っていること。
お家賃やクレジットカードの支払いの日がお給料の振り込み日より数日早い場合なんかでよくあるようです。
例）給料日 27日 、もろもろの引き落とし日25日
25日に引き落としをかけても残高が足りず、引き落とされませんでした。
ただ金融機関はお客様に特に連絡することなく、残高不足の場合その後何回か引き落としを試すんです。
本人は気づかずに 毎月ちゃんと引き落としがされていると思っているが、実は毎月滞納したとして履歴が残っていた。
なんてケースです。
なんか心配になってきたぁぁ って方はこちらで自分で自分の個人信用情報を確認することができます。
| 信用情報機関名称 | 主な加盟会員企業 | 事故情報の登録期間 | 相談窓口 |
|---|---|---|---|
| （株）シーアイシー （CIC） |
クレジットカード会社が加入 | 延滞継続中／延滞解消後は５年/自己破産５年 | 0120-810-414 |
| 株式会社日本信用情報機構（JICC） | 信販会社、消費者金融会社、流通系・銀行系・メーカー系カード会社、金融機関、保証会社、リース会社など | 延滞継続中／延滞解消後は１年／自己破産５年 | 0120-441-481 |
| 全国銀行個人信用情報センター （通称：KSC） |
銀行、信用金庫、信用組合、農協などの金融機関 | 事故発生日から５年／延滞解消後は５年／自己破産１０年 | 0120-122-878 |
とりあえず多くの金融機関から仮審査を なんて宣伝しているところもありますが、
”仮審査がおちたこと” 自体が信用記録に残り、次に審査を受けるときマイナス要件になります。
ので、なにか不安な要素がある人は、多くの金融機関にオンラインで仮審査 なんていう方法はとらない方がいいです。
まずは不動産屋さんか金融機関の窓口に正直に話して相談を。
こういう話、正直にといってもなかなか人に話すのは抵抗があると思います。だからこそ信用できる賢い不動産屋さん・金融機関の担当者さんと出会うことは大切なんです。（あたしもお金はないけど、相談にはのりますよ＾＾）
次にローンといえば、金利の選択でしょうか？
みなさんニュース等でご存じのとおり、最低金利継続中です。
だからこし今のうち長期の固定金利を選ぶか、とりあえず他の支払いが多いこの数年をのりきるため変動金利を選択するか？
2015年11月現在
・変動金利 ： ０．６８％ 〜 ２．６７５％
・１０年固定 ： １．０４％ 〜 ３．９０％
・３０年固定 ： １．８８％ 〜 ２．３６％
私は変動金利です。なぜならば一生保有しようと思ってないから。良い値段で売れるとき売っちゃおうと思ってるから
セカンドハウスを買うなら迷わず変動でいいと思います。
特に湘南は！！ 絶対（たぶん）ライフスタイルや働き方の変化で移住組が増えるはず！
不動産価格が上がるはず（たぶん）！
また終わらず 次回に持ち越し。
次回は不動産取得時の税金関連の ”極力もろもろの減税が受けられる” にはーのお話し。